Przychody uzyskiwane z najmu mieszkania mogą być opodatkowane na zasadach ogólnych według skali albo ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W zależności od sposobu opodatkowania rozliczenie podatku składamy w różnych terminach i na różnych formularzach (PIT-36 lub PIT-28).
Rozliczenie przychodów z najmu na zasadach ogólnych
Właściciele mieszkań, którzy rozpoczynają wynajem, mają do wyboru dwie formy opodatkowania przychodów z tego źródła. Mogą rozliczać przychody na zasadach ogólnych z zastosowaniem progresywnej skali podatkowej albo wybrać jako formę opodatkowania ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
W przypadku, gdy nie złożą w urzędzie skarbowym żadnego zgłoszenia, obowiązuje ich opodatkowanie na zasadach ogólnych według progów i skali. Obecnie obowiązują dwie stawki podatku: w pierwszym progu - 18%, a po jego przekroczeniu - 32%. Przychody uzyskiwane z najmu i opodatkowane na zasadach ogólnych mogą być pomniejszone przed opodatkowaniem o koszty ich uzyskania.
W rozliczeniu rocznym podatnicy muszą uwzględnić przychody i koszty najmu w zeznaniu składanym na formularzu pit 36 w terminie do końca kwietnia roku następującego po roku podatkowym. W roku 2017 termin jest wydłużony do 2 maja (ustawa przewiduje zmianę terminu na pierwszy dzień roboczy po tym dniu w przypadku, gdy 30 kwietnia jest dniem wolnym od pracy). Osoby, które wcześniej rozliczały się na PIT-37, uzyskując przychody z najmu, muszą zmienić deklarację na PIT-36.
Na formularzu PIT-36 w części „D. DOCHODY/STRATY ZE ŹRÓDEŁ PRZYCHODÓW” w wierszu „6. Najem lub dzierżawa” należy wpisać:
* w kolumnie „Przychód”: sumę przychodów uzyskanych od najemców w trakcie roku podatkowego (jeśli rozliczamy najem prywatny uwzględniamy jedynie kwoty rzeczywiście wpłacone, nie wpisujemy należnych, ale nie uiszczonych),
* w kolumnie „Koszty uzyskania przychodów” sumę kosztów poniesionych w ostatnim roku (do kosztów zaliczamy też amortyzację środka trwałego - mieszkania),
* w kolumnie „Dochód” różnicę między przychodami i kosztami, jeśli jest liczbą dodatnią (uzyskaliśmy zysk) , w przeciwnym razie zero,
* w kolumnie „Strata” różnicę między kosztami i przychodami, jesli jest liczbą dodatnią, w przeciwnym razie zero,
* w kolumnie „Należna zaliczka” sumę wszystkich należnych w ciągu całego roku zaliczek miesięcznych wpłaconych na konto urzędu skarbowego.
* w kolumnie „Koszty uzyskania przychodów” sumę kosztów poniesionych w ostatnim roku (do kosztów zaliczamy też amortyzację środka trwałego - mieszkania),
* w kolumnie „Dochód” różnicę między przychodami i kosztami, jeśli jest liczbą dodatnią (uzyskaliśmy zysk) , w przeciwnym razie zero,
* w kolumnie „Strata” różnicę między kosztami i przychodami, jesli jest liczbą dodatnią, w przeciwnym razie zero,
* w kolumnie „Należna zaliczka” sumę wszystkich należnych w ciągu całego roku zaliczek miesięcznych wpłaconych na konto urzędu skarbowego.
Istotną kwestią jest też to, czy rozliczamy PIT-36 indywidualnie czy się wspólnie z małżonkiem. W przypadku składania oddzielnych deklaracji małżonkowie przychody z najmu wspólnej własności powinni uwzględnić w swoich zeznaniach proporcjonalnie do prawa udziału w zyskach (czyli najczęściej po 50%). Przychody z najmu można uwzględnić w jednej deklaracji, ale wtedy trzeba złożyć w odpowiednim terminie pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu osiągniętego z najmu przez jednego z małżonków.
Rozliczanie straty z wynajmu
Nie zawsze wynajem przynosi wynajmującemu zysk. Jeśli w roku podatkowym koszty okazały się wyższe niż przychody, to mamy do czynienia ze stratą. Wykazujemy ją w PIT- 36 za ten rok, ale nie możemy pomniejszyć dochodów z innych źródeł o kwotę wykazanej straty. W myśl zapisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych poniesioną stratę można odliczyć od dochodu z tego samego źródła przychodów w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych, z tym że wysokość odliczenia w jednym roku nie może przekroczyć 50 % kwoty tej straty.
Zgodnie z tą regułą stratę poniesioną w 2016 roku będziemy mogli odliczyć najwcześniej w zeznaniu za 2017 rok w wysokości nieprzekraczającej 50% kwoty straty. W następnych 4 latach możemy dokonywać odliczeń w dowolnej proporcji pamiętając o limicie 50%. Oczywiście warunkiem umożliwiającym odliczenie straty jest uzyskanie w danym roku dochodu z tego samego źródła, czyli z wynajmu. Jeśli zbyt niski dochód uzyskany z najmu nie pozwoli na odliczenie całej kwoty poniesionej straty w ciągu pięciu kolejnych lat, pozostałej kwoty nie będziemy mogli odliczyć w latach późniejszych.
Odliczaną część straty wpisujemy w części E. “ODLICZENIE DOCHODU ZWOLNIONEGO, STRAT I SKŁADEK NA UBEZPIECZENIA SPOŁECZNE” formularza PIT-36 w wierszu „Straty z lat ubiegłych ” Przykładowo, jeśli w 2015 ponieśliśmy stratę na wynajmie w wysokości 2000 pln, to w 2016 możemy rozliczyć maksymalnie 1000 pln (50%), jeśli dochód uzyskany z najmu nie jest jest niższy niż 1000 pln. Jeśli w 2016 roku uzyskaliśmy z wynajmu np. 500 pln dochodu, to odliczenie nie może przekroczyć tej kwoty i będzie stanowiło 25% poniesionej straty.
Rozliczenie przychodów z najmu ryczałtem
Osoby, które zdecydują się na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, muszą zawiadomić o tym urząd skarbowy po uzyskaniu pierwszego przychodu. Jeśli dotychczas rozliczały się według progresywnej skali i chcą zmienić sposób opodatkowania, muszą powiadomić organ skarbowy o swojej decyzji do 20 stycznia roku podatkowego, w którym chcą korzystać z uproszczonej formy opodatkowania. Zgłoszenie w późniejszym terminie nie będzie skuteczne i do następnego roku pozostaną na dotychczasowych warunkach.
Skuteczne zgłoszenie powoduje, że podatek będzie obliczany w wysokości 8,5% przychodu bez możliwości odliczania kosztów jego uzyskania. Stawka podatku jest niższa niż przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych, ale nie ma możliwości odliczania kosztów.
Właściciele wynajmowanych mieszkań korzystający z opodatkowania przychodów w formie ryczałtu nie składają deklaracji PIT-36, lecz po zakończeniu roku podatkowego w terminie do końca lutego składają deklarację roczną PIT- 28.
